Zasiedzenie – konsekwencje i możliwości stania się właścicielem rzeczy na skutek jej posiadania przez odpowiednio długi czas

Aby posłuchać nagrania na Spotify kliknij tutaj. Uwaga: to nagranie pierwotnej wersji tekstu.

W chwili obecnie trwa aktualizacja tekstu i widzicie Państwo jego wersję roboczą. Nagranie wersji zaktualizowanej zostanie dodane po zakończeniu procesu aktualizacji.

Co to znaczy „zasiedzenie”? Okazuje się, że wiele osób zupełnie nie zna tego pojęcia.

Nie zna możliwości, ale i zagrożeń, jakie wynikają z przepisów o zasiedzeniu.

Postaram się dziś krótko wyjaśnić, co to znaczy i na czym polega zasiedzenie.

A z wyjaśnień tych mogą skorzystać zarówno ci, którzy chcą się obronić przed zasiedzeniem, tj. przed utratą własności przez zasiedzenie, jak i ci, którzy potrzebują wskazówek – jak uzyskać postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia.

Zasiedzenie jako sposób nabycia własności

Słowo „zasiedzenie„, trochę tak, jak słowo „darowizna”, albo „sprzedaż”, może oznaczać sposób stania się właścicielem określonej rzeczy. Zasiedzenie od darowizny, czy sprzedaży odróżnia właśnie sposób nabycia własności tej rzeczy. Poniżej, postaram się to wyjaśnić na przykładzie

Sprzedaż

Przy sprzedaży – kupujący kupuje rzecz od sprzedawcy.

Ten, kto staje się właścicielem daje zapłatę sprzedającemu i w ten sposób staje się nabywcą kupionej rzeczy.

Wcześniej ustalone zostaje co zostanie kupione (np. książka – czyli tzw. rzecz ruchoma, albo działka gruntu – czyli nieruchomość), jaka jest cena tej rzeczy, jaki będzie sposób zapłaty – np. gotówką lub przelewem, a także to, jak zostanie przekazana nabywcy zakupiona rzecz.

Poprzez zawarcie umowy sprzedaży i w wyniku spełnienia warunków, uzgodnionych w tej umowie  –  kupujący (nabywca) staje się właścicielem zakupionej rzeczy.

Darowizna

Przy darowiźnie – obdarowany otrzymuje rzecz na własność w darze, inaczej mówiąc dostaje prezent, od darczyńcy.

Wcześniej, albo w chwili wręczania i przyjmowania podarunku, ujawnia się co, komu, przez kogo i w jaki sposób zostanie darowane. Darczyńca i obdarowany zgadzają się na to. 

Darczyńca chce dać prezent, a obdarowany ten prezent od darczyńcy przyjmuje. Różnica jest taka, że obdarowany, nie płaci nic darującemu, czyli poprzedniemu właścicielowi. Nie zostaje też obciążony jakimikolwiek dodatkowymi zobowiązaniami wobec darczyńcy.

Na podstawie zawartej umowy darowizny i na zasadach ustalonych w tej umowie obdarowany zostaje właścicielem podarowanej mu przez darczyńcę rzeczy (np. książki albo działki gruntu).

Zasiedzenie

A przy zasiedzeniu? 

Przy zasiedzeniu nie dochodzi do zawarcia jakiejkolwiek umowy, na podstawie której zmienia się osoba właściciela.

W tym przypadku własność rzeczy nabywa się przez sam fakt posiadania tej rzeczy a ściślej mówiąc: władania rzeczą jak właściciel przez odpowiednio długi czas.

Nie trzeba poprzedniemu właścicielowi nic płacić. Więcej – poprzedni właściciel może nawet o zachodzących zmianach własnościowych nie wiedzieć 

Zmiana właściciela dokonuje się tutaj – nie na podstawie umowy pomiędzy zbywcą i nabywcą, ale z mocy samego prawa.

Oznacza to, że rzecz może stać się cudzą własnością nawet bez wiedzy i wbrew woli jej poprzedniego właściciela.

To jedna z przyczyn, dla których warto o swoje rzeczy dbać, a przynajmniej na bieżąco sprawdza, co się z nimi dzieje. Bo jeżeli na czas dowiesz się o takiej sytuacji, będziesz mógł się przeciwstawić i podjąć działania, które przerwą bieg zasiedzenia.

UWAGA 1.: to jest oczywiście duże uproszczenie, ale chodzi właśnie o to, że ktoś może się stać właścicielem Twojej rzeczy  przez sam fakt, że będzie wystarczająco długo władał tą rzeczą tak, jak gdyby był jej właścicielem. Owo „władanie” przepisy kodeksu cywilnego nazywają „posiadaniem samoistnym”.

Postępowanie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia

Jeżeli dojdzie do zasiedzenia konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o stwierdzenie zasiedzenia.

W czasie tego postępowania sąd sprawdza wszystkie okoliczności sprawy, sprawdza dokumenty, słucha świadków i na podstawie wszelkich dostępnych i uwzględnionych przez sąd dowodów ustala, czy do zasiedzenia doszło, czy też nie.

Jeżeli sąd uzna, że doszło do zasiedzenia w taki sposób, jak to określono we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, to wyda postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia. 

Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia

Postanowienie sądu kończące postępowanie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia będzie tu jednak tylko urzędowym potwierdzeniem (albo zaprzeczeniem) tego, że fakt zasiedzenia nastąpił, a jeśli tak, to w jakiej dacie.

To postanowienie będzie dowodem, że dana osoba (lub osoby, jeżeli doszło do zasiedzenia wspólnie z inną/innymi osobami) jest właścicielem danej rzeczy, począwszy od oznaczonej daty.

Na tej podstawie – okazując prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia – będziemy mogli zostać wpisani do księgi wieczystej zasiedzianej nieruchomości, jako jej pełnoprawni właściciele.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Aby uruchomić postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia konieczne jest złożenie do właściwego sądu opłaconego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

I teraz UWAGA. To jest naprawdę BARDZO ważne:

– nawet jeżeli doszło do zasiedzenia – jeżeli sąd poczyni inne ustalenia, niż te, na których opierał się wniosek o stwierdzenie zasiedzenia – może wniosek oddalić. W szczególności chodzi tu o sytuacje, gdy we wniosku popełnisz błąd przy wskazaniu osoby, która zasiedziała daną rzecz. A proszę mi wierzyć, że sytuacje nieoczywiste zdarzają się nader często..

Z tego względu zachęcam, aby przed wysłaniem wniosku skonsultować się ze specjalizującym się w tych sprawach radcą prawnym lub adwokatem, albą po prostu zlecić takiemu prawnikowi napisanie wniosku lub poprowadzenie całej sprawy.

Tymczasem proszę czytać dalej, by bliżej poznać warunki, jakie należy spełnić, aby nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie.

Co można zasiedzieć?

Od początku tekstu, a także w samym tytule wskazuję na zasiedzenie, jako na sposób nabycia prawa własności.

W tym miejscu chcę jednak zwrócić uwagę, że oprócz własności rzeczy, a także części rzeczy – można także zasiedzieć służebność gruntową.

Służebność, czyli – pisząc w uproszczeniu – prawo korzystania z konkretnej rzeczy w określony sposób.

Takie prawo może przysługiwać konkretnie oznaczonej (z imienia, nazwiska i PESELu) osobie – i wtedy nazywa się służebnością osobistą, albo właścicielowi konkretnie oznaczonej nieruchomości – i wtedy jest służebność gruntowa.

Właśnie taką służebność, służebność gruntową, także można zasiedzieć. Na przykład służebność drogi koniecznej, służebność przechodu, przejazdu, czy służebność przesyłu.

Służebności osobistej nie można zasiedzieć – zostało to wyraźnie wyłączone przepisem ustawowym.

Jakie warunki należy spełnić, aby doszło do zasiedzenia

Aby owo wcześniej wspomniane posiadanie mogło skutkować zasiedzeniem, musi zostać spełnione ŁĄCZNIE kilka warunków.

Warunki te dotyczą:

  • specyfiki posiadania,
  • specyfiki zasiadywanej rzeczy lub służebności,
  • a także konkretnych wymogów, które w konkretnym przypadku musi spełniać osoba, aby mogła daną rzecz nabyć przez zasiedzenie.

W czasie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia sąd będzie badać, czy okoliczności sprawy i przedstawione dowody potwierdzają, że wymogi ustawowe zostały w pełni wypełnione. Jakie to wymogi?

1. Aby posiadanie rzeczy mogło doprowadzić do zasiedzenia musi być posiadaniem samoistnym

Aby daną rzecz zasiedzieć, to znaczy nabyć jej własność przez posiadanie, przez określony, nieprzerwany odcinek czasu, musimy ją posiadać jak właściciel. Nie – jak dzierżawca, lokator, czy najemca, ale właśnie jak właściciel. W języku stosowanym przez przepisy prawa nazywa się to posiadaniem samoistnym.


W ramach postępowania o stwierdzenie zasiedzenia sąd będzie sprawdzał, czy osoba wskazywana jako nabywca przez zasiedzenie, może wykazać się dowodami, że wobec zasiadywanej rzeczy zachowywała się jak właściciel, w jaki sposób okazywała wobec właściciela rzeczy, ze zamiarem jest pozbawienie go władztwa nad rzeczą, a także czy inne osoby postrzegały ją, jako właściciela tej rzeczy.

2. Nie każda rzecz może zostać nabyta w drodze zasiedzenia

Nie każdą rzecz można nabyć przez zasiedzenie. Na przykład rzeczy ruchome, wpisane do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury, a także nieruchomości, stanowiące składniki strategicznych zasobów naturalnych są ustawowo wyłączone z możliwości zasiedzenia.

Obok tego generalnego wyłączenia, istnieją także ograniczenia warunkowe. Na przykład rzeczy ruchome można zasiedzieć wyłącznie w dobrej wierze. Jeżeli posiadamy daną rzecz ruchomą w złej wierze, to nie możemy stać się jej właścicielem przez zasiedzenie, bez względu na to, jak długo będziemy ją posiadać.

Innym przykładem takiego warunkowego ograniczenia możliwości zasiedzenia, są nieruchomości rolne. Tu ograniczenie nie wynika z dobrej, czy złej wiary, ale z tego, czy dążący do jej zasiedzenia posiadacz jest rolnikiem i jakim areałem gruntów włada.

3. Samoistne posiadanie rzeczy musi trwać wystarczająco długo

Posiadanie musi trwać odpowiednio długo. W przypadku rzeczy ruchomej – 3 lata i oczywiście, jak pisałam wyżej, liczy się tylko posiadanie w dobrej wierze.

W przypadku nieruchomości – aby ja zasiedzieć, trzeba ja posiadać samoistnie przez 20 lat – o ile posiadanie było w dobrej wierze. W przypadku posiadania w złej wierze – po nieprzerwanym posiadaniu przez 30 lat także dojdzie do zasiedzenia własności nieruchomości.

Taki sam okres jest wymagany w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej – 20 lat w przy dobrej wierze i 30 lat w przypadku złej wiary.

4. Powyżej określony okres posiadania nie może być przerwany

Brak przerwy w posiadaniu jest koniecznym wymogiem, aby zaliczyć wymagany okres zasiedzenia. W przypadku przerwania posiadania – bieg okresu do zasiedzenia trzeba liczyć od początku.

5. czy osoba, na którą, jako na nabywcę, wskazuje wniosek o zasiedzenie, weszła w posiadanie rzeczy w dobrej czy w złej wierze?

Posiadanie rzeczy zawsze jest realizowane z określonym przekonaniem. Albo jesteśmy przekonani, że jesteśmy prawowitymi właścicielami tej rzeczy i – uwaga – mamy do takiego przekonania słuszne podstawy – wtedy jesteśmy w tzw. dobrej wierze, albo wiemy, że nie jesteśmy prawowitymi, pełnoprawnymi właścicielami posiadanej rzeczy. W takim przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze.


W kolejnych etapach aktualizacji będę uzupełniać ten artykuł o kolejne cenne informacje. Pogłębię temat dobrej i złej wiary, opowiem więcej o zasiedzeniu służebności. Podpowiem także, jak bronić się przed utratą własności przez zasiedzenie

Tymczasem zapraszam do posłuchania nagrania o tym: co to znaczy posiadanie samoistne i czym się różni od posiadania zależnego; a także czym jest dobra i zła wiara

——————-

Akapity oczekujące na rozwinięcie:

6. Zasiedzenie działki rolnej możliwe tylko przez rolnika.

7. Czy małoletniemu właścicielowi rzeczy, przeciw któremu biegnie zasiedzenie przysługuje jakaś ochrona?

8. Zasiedzenie rzeczy przez więcej niż jedną osobę

9. Zasiedzenie rzeczy, która jest własnością więcej niż jednej osoby

10. Zasiedzenie służebności

11. Koszty postępowania o stwierdzenie zasiedzenia


Wpisy na tej stronie nie są poradami prawnymi. Ich celem jest popularyzacja wiedzy i przybliżenie jej zainteresowanym osobom. Zawierają ogólne informacje o obowiązujących przepisach i przykłady możliwości regulacji prawnej rożnych życiowych sytuacji.

Jeśli potrzebujecie Państwo porady prawnej w Państwa indywidualnej sprawie, dotyczącej zasiedzenia – zapraszam do kontaktu. Z przyjemnością pomogę. Mój adres e-mail: poczta@orlowskam.com, tel. 530 892 582.

———————